建築家と家を建て軽井沢に定住した記録

家を建てようと思ったら、まず何をすればいいのか。

住宅展示場へ

多くの人はまず住宅展示場に行くのだろう。大手メーカーとしても費用対効果が十分あるから展示場に家を建てているわけで、そうでなかったら、あれだけの建物を建て従業員を常駐させておくのは理にあわない。

僕の場合も同じように、近所の住宅展示場に行った。

す、すごい、複数スタッフでの迎撃。子どもの相手をしながら、親を捕まえて離さない。

後で聞いた話だけど、他のメーカーのモデルルームを見せないよう、時間切れを狙って引き延ばすのも営業テクニック。本当かどうかわからないけど、某社はまさにそうだった。

家自体は展示場に行ったのは初めてだったけれど、「家だなあ」という感想。大手メーカーだから、奥さん的には家事動線とか、僕と違う切り口での感想があるかなと思ったら、まったく一緒だった。

子どもたちは遊んでもらえたり、お菓子をもらえたりですっかり味をしめ、展示場前を通ると「行きたい！！」と大合唱するようになってしまった。（駅前にあるので、よく通るんです）

 

ローコスト系の完成見学会へ

地元のローコスト系で、子育てにやさしいという触れ込みの会社が、完成見学会をするというので参加した。
熱心な説明を受け、展示場は見ましたかと聞かれたので答えると、「あの展示してある家は1億円くらいかかってますからね、カローラが欲しいお客さんにレクサス見せるようなものですよ」

そうなのか、素材のこととかはよくわからないけれど、大手の展示場はたしかに広かった。

「あの展示場の費用や営業マンの人件費もすべて家の価格に乗ってますから、うちは展示場も営業マンも置かないでやってます」*1

確かにこの会社は経費率が低そうだし、価格に見合った価値はあるんだろう。
でも僕らが建てたいのは、レクサスでもカローラでもないのだ。

 

建築家との出会い

住みたい家の具体的なイメージがなかったこともあり、展示場、完成見学会に行ってもどう進めるという方向性が見いだせずにいた。
建築家という選択肢が最初からあったわけではないけれど、本棚の中には趣味の写真集や小説に混じり、何冊か国内・海外の建築家による本や雑誌があった。

ある日のこと。本棚にあった建築雑誌を読み返そうと、子供を連れいつものカフェへ行った。

そのカフェは軽井沢にあって、Uターンしてからできた地元の友人に教えてもらった場所だった。建物の約半分を子ども連れ専用の座敷スペースとしており、およそ4歳、2歳の子を持つ親が、落ち着いてコーヒーを飲める場所は他になく、そういう気分の時はいつも行くお店だった。

その日もコーヒーを飲みながら雑誌をめくる。ふと子どもが気になり顔を見上げれば、高い天井に、植栽越しの柔らかい光が差し込んでいる。

優しいカーブでできたテーブルをいくつか挟んだ向こうの窓際で、長男がおままごとをしていた。
差し込んできた光は、折り紙のように傾斜と線がついた天井と奥の鏡に反射し、一心に遊んでいる子供たちを照らしていた。
2月の軽井沢だというのに、窓際で遊ぶ子供たちを見ていると、その空間にきらきらとつつまれていてあたたかく、今この瞬間をすごく愛おしく感じた。

 

ふと、この建物をつくった人に、家を建ててほしいなと思った。

その場で調べると、すぐに設計した建築家さんは見つかった。
県内に移住してきた、夫婦の設計事務所。

敷地条件、既存建物についてメールし帰宅すると、夜返信があった。真摯で丁寧、だけど技術的に書くべきことは書いた内容のメール。

ちょうど近々軽井沢に来る用事があるということで、その際に敷地を見ていただき、カフェでお会いすることになった。

 

コンペをするかどうか

まだ僕らの家に対する考えがまとまっていないにもかかわらず、建築家さんとの話は非常に盛り上がった。
それはどんな間取り？とか何の設備が欲しい？とか家に求めるモノではなくて、これまでどこでどういう生き方を過ごしてきて、これからどんな暮らしを送りたいかが話の中心だったからだと思う。

一月後のオープンハウスで、設計したお宅を見に行く約束をして帰宅後のこと。
コンペ参加をお願いしようと妻に言うと、話が分かりあえて、実際の建物もいいんだから、決めていいんじゃないかな、と彼女は言った。

僕は元プロジェクトマネージャー、相見積やRFPが当たり前の世界で生きてきたし、個人で何か買うときもまず価格コムを見て決める。
価格以外の要素も考慮しなくてはいけないサービスの場合は表を作り、各要素を比較して点数化し決めてきた。

そんな僕にとっては、そもそもコンペをしないという発想が存在しなかった。

妻は理論的には反論しないし、うまく言語化できないけど、引っかかるものがあるようだった。
こういう時はロジカルに僕が正しいと思っていても、いったん立ち止まって考えたほうがいいのは、7年の結婚生活で明らかになっている。

なぜ、コンペをしたいのか考えてみた。
もっといいプランが出てくるかもという欲があるからだ。

 

便利な時代に生まれて、買う側が売る側を選ぶ立場なのが、当たり前だと刷り込まれていた。

でも妻が感じているのは、いつもの買い物をするみたいに、いろんな事務所を比較したらいいものが手に入るのだろうか。
比較のため物のように扱って並べることで、自分にできない仕事を尊敬しながらお願いする気持ちが損なわれるのではないか。
そんな感情なのだろうと思う。

逆にコンペをしないことによるデメリットってあるのだろうか。
　-　一任したら手を抜かれるんじゃないか？
家は芸術、建築家にとっては大切な作品でもあるし、話をして建築が好きで真摯に仕事しているのは分かっている。

　-　あれこれ見て選ぶのに比べて可能性が狭まる？
月に家を建てるのでなければ、重力や物理法則、法規制、そしてコストの制約の中で建築を追求しなくてはならない。
限られた時間とコミュニケーションの中で、一発のプランを何社かが作るのと、じっくりと時間をかけ話をして考えるのとで、後者のほうが本当に可能性が狭まるのだろうか。*2

ひとつ分かることは、コンペをして決めたら、そのプランから大幅に変わる設計にならないだろう。
できたものを選ぶのではなく、一緒に考えて作る。僕らの考えは決まった。

 

設計事務所決定

1月後のオープンハウスで再会した際に、その場で設計をお願いしたい旨を伝えた。
コンペ予定と言っていたし、見積やプランはまだ何もなかったので予想外だったようで、ちょっと驚いた顔だった。
そのままどうしてお願いしたいと思ったのか、建物を見て感じたこと、家は買い物のように扱いたくないし、駆け引きなく決めたい旨をお伝えした。

結局他の建築家さんと会うことも話をすることもなかったので、もしあの時カフェで思いつかなかったら、どうしていただろうか。
たぶん「長野　設計士」とか「軽井沢　建築家」などで調べていたのかな。それでもたくさん出てきてどうしていいかわからないから、雑誌から何社か相談してコンペをいたのではないかと思う。

それは決して否定しないし、また違った出会いがあったのかもしれない*3 けれど、僕らは今回の家づくりにとても満足しているし、そこで過ごしてみて「いいなと思う建物」を作った人にお願いできてよかった。

 

*1 その後モデルハウスを建て、若い人を営業にしたみたいで驚いた。
*2 実際初期段階で4つスタディがあったが、とことん考えていただいた第一案ではその4つとも似つかない全く違う形状になった。
*3 雑誌掲載は広告宣伝費用が必要だから、ある程度従業員を使ってビジネスしている会社が多くなるし、設計事例も写真の撮り方で受ける印象がかなり変わる。
 

ショッキングな前回から、定期的に検索し不動産屋さんにも聞くけれど、ぱたりと新しい物件が出てこなくなった。
御影用水周辺エリアは物件が出るとすぐ売れていく。新しい物件が出たら教えてくれるよう不動産屋さんに頼んでいる人もいるそうだ。

そんな中、半年間売れ残っている物件が気になっていた。少し横長だけど、きれいな四角形で接道も悪くない。
動きがないのは、坪単価が高めでおまけに古家付きのせいだろう。

 
 

値引き交渉はアリか、ナシか

その別荘は、画家の老夫婦のものだった。
かつて夏になると家族で滞在し、アトリエとして使っていたのだという。

希望する不動産が、分譲地と違い、一つとして同じものがない場合、値引き交渉はアリか、ナシかは難しいところだ。
売主側にも思い出など愛着があったり、購入者を選ぶ権利はあるので、あまり気分を害することはしたくない。
　
だけど本当にそこに住みたくて、予算が限られているのなら、不動産会社を通じて聞いてみる価値はあると思う。
もし提示額が低くても、不動産会社経由なら失礼のない聞き方をしてくれる。

さて、土地は決まった。

 

諸費用はどんなものがあるか

不動産を購入する場合、土地の価格にあわせ、以下費用が発生する。

1.　土地代金　ここでは仮に2,000万円とします。

2.　収入印紙　契約書に貼付けする印紙。2018年3月31日まで軽減措置で1千万円を超え5千万円以下は1万円の印紙が必要。

3.　仲介手数料　不動産会社に支払う費用。 通常売買価格の3％＋6万円＋税なのでかなりの金額になる。土地が分譲地タイプなどで、売主から直接購入する場合は不要。

4.　登記費用　司法書士に支払う費用。長野でも東京でも2017年初めの相場で4万円程度、地役権設定等があると少し高めになる。

5.　立ち合い費用　司法書士が立合いする費用。司法書士事務所の考え方で不要の場合もある。

6.　所有権移転登録免許税　2019年3月31日まで軽減措置で1,000分の15を登記時に納める。司法書士にまとめて支払う。

7.　不動産取得税　不動産取得税は後日請求が来る。課税標準額（2017年時点、固定資産税評価額×1/2）の3%（これも2017年はじめ）
家を建てる場合は軽減できるので、忘れずに申告しよう。

8.　固定資産税　中古車を買うときに自動車税を月割りするように、不動産の場合も固定資産税を月割りまたは日割りで支払う。あらかじめ不動産屋からいくらか連絡があるので、お釣りの内容に準備しよう。

9.　その他　司法書士に渡す住民票、印鑑証明や、自分の交通費。
　

はじめて土地を買うので、代金のほかにも結構大きな金額が必要になるのに驚いた覚えがある。
 

そして購入へ

決済は、東京都心の某ホテルラウンジだった。
各種契約書にたくさんの捺印をし、小切手をお渡しし、司法書士がそれを見届ける。

”むかしは毎年、夏の間過ごしたの。子供たちも軽井沢に行く前の日からよろこんで。絵をかいたり、食材を買ってきてみんなで料理したりして過ごしたわ。

もう建物が傷んでしまって、私も足が不自由になったから、車に乗せてもらって軽井沢に来ると、道路から庭越しに見て、ホテルに泊まるの。

定住？地元なのね、若い人に住んでもらえてうれしいわ”

と少し寂しそうに話してくれた。

こうして2017年2月、土地探しは終わった。

さて、追分の御影用水周辺で土地を探し始めた。

御影用水周辺では、2016年9月当時、6箇所の売物件が有り、ひとつひとつ現地を見て回った。
軽井沢での土地探しは普通の市街地で分譲地を買うのと異なり、いろいろな点を考慮する必要がある。

 

用途地域

用途地域とは何でしょうか？土地を買う前は気にしたこともない人が多いでしょう。

用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類がある。
Wikipedia contributors. “用途地域.” Wikipedia. Wikipedia, 18 Jan. 2018. Web. 18 Jan. 2018.

簡単に言うと、自治体がそのエリアはどのように使うか定めるもの。
軽井沢で家を建てるために土地を探すと、「第一種低層住居専用地域」か「第一種住居地域」のどちらかまたは「無指定地域」になるだろう。

一見どちらも住宅しか建てられないように聞こえるが、気をつけなくてはいけないのは、「第一種住居地域」というのは住宅だけのエリアではない。3000㎡までの店舗・事務所・ホテル・ガソリンスタンドなどが認められている。
住居地域だから家の周りに家しか建たないと油断していたら、軽井沢町独自の規制はあるが、結構な大きさの商業施設が作れてしまうのだ！

また軽井沢の第一種住居地域は、建ぺい率60%。
試しに下のように絵を書いてみたけれど、かなり圧迫感がある。

一般的な住宅地と同じで、木々を残した雰囲気にするにはもっと厳しくないと無理だろう。

 

 

一方「低層住居専用地域」であっても家だけしか作れないというわけではなく、住居併用型の飲食店などは、建物の1/2以下で50㎡までの範囲で作れる。
散歩中に立ち寄りたいカフェや、近所の人が使う惣菜屋などは営業可能だ。

また軽井沢の第一種低層住居専用地域は建ぺい率20％。建物を立てても、充分緑が残る。

この用途地域　ー　ゾーニングのゆるさが海外の美しい街並みと、日本を分けている最も大きな要因のひとつだと思う。田舎だと、景色が綺麗で住宅がポツポツある場所が準工業地域になっていて、ある日工場ができたりする。

実は各自治体の役所に行かなくても、どこがどんな用途地域かは、長野県統合型GIS「信州くらしのマップ」で確認できる。
※法令、規制　→　都市計画情報　と進んで左側で用途地域を選択。いろいろなレイヤを重ねられるけど、見にくいので絞るのがオススメ。

重いので、軽井沢の場合はこの地図をご参照下さい。丸の中に建ぺい率、容積率が書いてあるけれど、自然保護対策要項で別途規制がかかるので注意。

今回は、周りの将来的な景観のことも考え、「第一種低層住居専用地域」はマストとした。

 

接道状況

軽井沢の別荘地は、個人や法人所有の道路が多い。
分譲地と違って当然通行地役権なんて設定されておらず、公道扱いでも維持管理は住民だったりする道路もある。

また冬のことを考えると、自治体の除雪車が通るのは、自治体が管理する一定レベルの道路（公道）で、更に舗装路の必要がある。

自分たちが探している土地に通じている道が、公道なのか私道なのか、公道にしてもどういう性質のものか？どう調べるか。
町役場の窓口に行けば、管理しているかどうか分かるので、本気で絞り込んだあとなら、不動産会社に聞けばどういう道路かすぐ調べて回答してくれる。
もしそれができない不動産会社とは付き合わないほうが良い。

 

また別荘地によくあるのが旗竿地。長いアクセス道路は、除雪が大変なのと、建築時水道を引き込む費用が多めにかかる。
その半面、より自然に囲まれる感は強いと思う。また道路から離れているので、子供を遊ばせるのも安心。別荘地の中でも、信号がないからかすごいスピードを出して通る車は多い。

僕の場合は仕事柄災害時に出かける必要が考えられるので、舗装された公道に接道している事が望ましいと考えた。

 

ハザードマップ

軽井沢に限ったことでなく、土地を探す際は災害に強い土地かどうかが重要。
不動産屋では積極的に教えてくれないけれど、例えば河川に近く低い場所は水害の危険性があったり、というもので、各自治体が災害時にどうなるか想定し、公開している。

軽井沢特有といえば、浅間山関連と、急傾斜地が多いので土砂災害警戒区域が結構多い点になる。

Webで見にくい場合は町役場に行けば、配布用のものが置いてある。どちらも追分の僕らが探しているエリアでは関係なかったので一安心。

 

土地の大きさ

軽井沢は条例で第一種低層住居専用地域は300坪以下の分筆は禁止されている。

これ自体は素晴らしいことだが、御影用水徒歩エリアは人気が高いからか、周辺より坪単価が150％ほど高めだった。

そのため土地の大きさもあって、別荘をつくるために土地を購入する富裕層には問題なくても、僕にとっては田舎に家を建てるイメージの土地代からとは大きく乖離してしまう。

大きな土地が無理なく買えれば問題ないが、予算配分で、よい建物が建たなくなってしまっては意味がないと考えた。

 

僕が建てる家は大きくてもガレージ込みせいぜい40坪程度、建ぺい率からは20％の場合200坪あれば問題ない。
昭和43年の条例施行前に分筆されていた土地については300坪以下のものも存在し、そうした200坪弱の土地なら、一般的な大きさのものより800−1000万円近く安価になる。

もちろん敷地は広くて困ることはそれほどないので、資金があれば大きい土地がいいけど、予算配分で建物の素材やスペックを下げることになったり、今後の生活において、住を充実させたばかりに衣食、趣味や余暇を楽しむ余裕が無くなるのであれば、適切なサイズの土地を選ぶのもいいのではないか、と自分を納得させた。
ホントはちょっと悔しいけれど。

実際のところ僕の場合、土地探しを始めた時点では全く建物のイメージがなかったので、少し狭くても手元の貯金で購入でき、のちのちの設計建築にも影響のない範囲を上限とした。

 

古家付きについて

僕が探していた頃、見た土地の半分は古い別荘が残されていた。

一般的な解体費用の目安は3－5万円/坪必要になる。保守的に見積もると土地の費用に加え200万円の解体費用が必要になる計算だ。

ただし、古家の無い土地とそこまでの価格差がつくかといえばそうではない。分譲地ならともかく、軽井沢の別荘地で雑木林っぽいところを買うと、
　・樹木伐採費用（30－50万円）
　・水道引込費用（10－100万円）

といった費用が必要になることが多い。
建物解体時には重機が入るので、解体と同時に伐採することで、この費用をを大幅に減らすことが可能となる。

また、古い家があれば井戸水でない限り水道が引き込まれているので、権利負担金（13mm,20mm）や工事費が不要になる。
水道引込費用の幅が大きいのは、軽井沢の場合距離が長い場所が多いのと、取り出しが舗装されている場合は舗装復旧も必要になるので、個別見積しないと何とも言えないからだ。

軽井沢に限った話ではないけれど、いいなと思う場所ほど昔から人が住んでいたりする。
また見た物件の中には、壊すのがもったいなくリフォームすれば住めるなと思わせる建物もあった。

 

そこで壊すことになっても、水道と樹木伐採を考えれば解体費用とそれほど差がないので、古家付きでもOKとした。

さて、軽井沢町の中でどこに住もうか。

 

週末お店でご飯を食べたあと、周辺を散歩したり、ホテルに泊まって在住気分を味わいながらエリアの絞込を始めた。

地元にUターンしたが、看板の多さ、街並みの統一感の無さにがっかりした頃、軽井沢の別荘地には厳しい条例があり景観が大切にされていることを知った。 その日から時には宿泊しての土地探しが始まった。 #軽井沢 #万平ホテル #土地探し #移住 #家を建てる #Uターン #自然 #紅葉 #景観 #移り住む

shiroさん(@460)がシェアした投稿 – 6月 8, 2017 at 5:42午前 PDT

 
軽井沢は広い

軽井沢町は、実は広い街。軽井沢町には「軽井沢」「中軽井沢」「信濃追分」と駅が3つある。

軽井沢駅周辺（旧軽井沢、新軽井沢）には由緒正しく美しい別荘地が存在する。

ただ、どこでも峠の近くはそうなのだが、湿気が多め。（それが美しい苔をつくっているのだが）
またアウトレットがあるエリア周辺は、GW、夏季休暇期間は渋滞がひどいイメージがある。

 

定住にはどうだろうか。昔から地元の定住者が多いのは中軽井沢である。スーパーツルヤや銀行、役場、病院などの機能も集中しており生活しやすいと聞く。ただしやはり夏季の渋滞は避けることができない。

 

渋滞が比較的少なく、天候にも恵まれているのは軽井沢町の西側、佐久に隣接する信濃追分周辺。
佐久地方は晴天率の高さで知られており、積雪、湿気も多くなく気候が安定していて住みやすい。*1

定住を考えても御代田や佐久方面のスーパーに出やすいし、土地の価格もまだ割安である。

 

御影用水との出会い
ある日のこと、家族で軽井沢で朝食が一番美味しい店と言われる、追分の「キャボットコーヴ」に行った。
その時は店の外に待っている人が見えたので、お店に寄らずに、ほかのお店に行こうかと近くを回り道したところ、そこに流れる御影用水と出会った。

 
正式名称「千ヶ滝湯川用水温水路」、千ヶ滝から小諸市まで流れる御影用水延長約21kmの中で、水温を上げ収穫量を増やす目的から、この場所で幅を広くしている。

最近ではこの1km程度続く温水路が「御影用水」と呼ばれており、ふるさと信州風景100選に、軽井沢町で唯一選ばれている。

幅広な水辺の両脇に木々が紅葉しはじめ、別荘が点在している。
別荘と水辺の間には遊歩道が緩衝地帯となっており、ペットを連れた親子やカップルが散歩をして休日を過ごしていた。

ずば抜けてきれいな浅間山が見えるとか、名勝とかではないけれど、僕らの心を強く惹くものがあった。
初めてなのに、なんだか懐かしさと安心感を覚える不思議な景色。

観光地で売られているポストカードのようなわかりやすい風景ではない。けれどもその佇まいと、そして挨拶を交わし行き交う人々には日常生活の穏やかな楽しみが見てとれた。

 
ここに住みたい。Uターンして1ヶ月程度、早くもエリアは決まった。

*1 追分の魅力について語りたいことは、すでに全て#軽井沢から通勤するIT系会社員のブログに書いてあったのでご参照ください。

醜い景観を感じる眼

17歳まで佐久で生まれ育った僕は、当然軽井沢が避暑地であることは知っていた。

ただ、そのころは夏休みに国道18号がとてつもなく渋滞するから近づかないとか、ふらっと入るとコーヒーで1杯1000円とる店があるとか、高校の同級生が住む軽井沢の家は洗濯物が湿気が多くて全然乾かないらしいといった程度の認識だった。

18年後Uターンで佐久に戻り、週末に家族で出かけるようになってから、別荘地に美しい町並みが存在することに気がついた。
なぜ昔は気が付かなかったものに気がつくようになったのか。

実家を出て19歳のときに、遅めデビューで海外に行き、その後幾度となく旅行、出張で美しい街並みに触れたからなのかもしれない。

 

 

むかし瀬戸正人先生に写真を教わっていた頃、よく言われたのは「いい写真を見て、これはいい写真だとわかるには、写真を見る目を育てる必要がある」ということだった。

先生の言葉を借りれば、人間の感性は訓練する必要がある、洋服などは毎日考えるけど、普段考えないものは意識しないとセンスが育たないのだと言っていた。

美しくないものを見慣れてしまって気が付かなかったけれど、街並みにも同じことが言えるのではないか。

 

規制の厳しい軽井沢町

軽井沢の別荘地に美しさを感じてから、なぜ実家周辺とは地理的に近くにありながら、そのような違いが出るのかを調べてみた。

軽井沢は昔から美しさを大切にしており、看板は景観条例で高さ、大きさ、色が規制されている。

リンク先の通り、郊外のロードサイドによくある奇抜なものは出せない。別荘地によくある案内板だって、

別荘を所有されている皆さんや、町に住んでいる皆さんが自分の家を他の人に案内するために設置する看板は、「幅が12cm、上の辺が45cm、下の辺が50cmの矢じるし形の板」へ「焦げ茶色の地に白文字」で書いたものを使ってください。
なお、この規定に沿った案内板を町環境課の窓口で配布していますので、ご自身でお名前などを書き入れてご利用ください。

自然と統一感が生まれるわけではなく、やるべきことをやっているのだ。
 

建物についていえば、別荘地は条例で1区画300坪以下に分筆はできない。道路後退5m、隣地後退3ｍと定められている。

軒を最低50cm出した建物で、屋根勾配や外壁の色も規制の対象となる。

個人的にはもっと厳しくてもいいと思うけれど、こうして日本にしては厳しいレベルの規制がされているので、美しい街並みが保たれていることがわかった。
 

軽井沢に住む

今はそうでもない*1 けれど、そのうち街並みが土地の価値を左右するようになるだろう。

統一感のない街並みをつくる建物群や廃屋、せっかくの浅間山がある景観に飛び込んでくる、けばけばしい看板類にうんざりしていた僕は、軽井沢町に住むことに決めた。

*1 2016年末頃の軽井沢町追分の坪単価は、佐久市内の主な宅地の半額以下だった。
 

↑その後土地探し中に「ニッポン景観論」を読んだら、感じていたこと、言いたいことが全て書かれていて驚きました。
土地探し前に一度読まれることをおすすめします。